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SPAK Tirol – Überlegungen zur Ermittlung der Ortsüblichkeit von Mietpreisen in Tirol unter Berücksichtigung des tatsächlich zur Verfügung stehenden Wohnraumes, abgestimmt auf das Tiroler Mindestsicherungsgesetz Mai 2014

Derzeit ist der Vollzug des Tiroler Mindestsicherungsgesetzes in Bezug auf die Sicherung des Wohnbedarfs bzw. Anmietungen unzureichend geregelt. Im Gesetz ist definiert, dass der Mietpreis inkl. BK und HK ortsüblich sein muss. Klarheit zur Ortsüblichkeit ist jedoch nicht gegeben.

Es wird in vielen Gemeinden ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ermittelt, der von der jeweiligen Gemeinde selbst festgelegt wird, und der weder nachvollziehbar noch geeignet ist, um eine realistische Ermittlung der Ortsüblichkeit von Mietpreisen durchführen zu können. Jede Orientierung an Quadratmeterpreisen hat zur Folge, dass kleine Wohnungen, die eigentlich von den Gesamtkosten her günstiger sind, nicht mehr für die Wohnungssuche herangezogen werden können, da sie durch den errechneten Quadratmeterpreis dann zu teuer werden.
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Für betroffene Wohnungssuchende, die für eine Anmietung von Wohnraum auf die Inanspruchnahme von Mindestsicherung angewiesen sind – und die dementsprechend Wohnraum finden müssen der der Ortsüblichkeit entspricht – ist es jedenfalls Grundvoraussetzung, dass in der Ermittlung der Ortsüblichkeit nur jene Mietobjektangebote herangezogen werden, die tatsächlich am Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen!
Es ist also unbedingte Voraussetzung, dass für die Ermittlung einer Ortsüblichkeit sämtliche Mietobjekte, die de facto nicht zur Verfügung stehen, ausgeschlossen werden, z.B. gemeinnütziger Wohnbau, Genossenschaftswohnungen, Landeswohnungen, Mieterschutzwohnungen, etc.
Die realistische Ermittlung der Ortsüblichkeit betrifft gleichermaßen auch alle Personen, die zur Sicherung des Wohnbedarfes auf die Inanspruchnahme von Mindestsicherung angewiesen sind.
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Das Sozialamt Innsbruck z.B. orientiert sich derzeit am WKO Immobilienpreisspiegel – für 2013 ist der Durchschnitt des mittleren Wohnwertes (=schlechtester Wohnwert) für eine Wohnung bis zu 60m² mit einem Quadratmeterpreis von € 9,- berechnet worden (ohne BK und USt.). Für Hall i.T. wurde im Feber 2012 ein Quadratmeterpreis von € 6,35-7,- festgelegt (inkl. USt., exkl. BK und HK).
Es bleibt unklar, welche Grundlagen für die Berechnung der Durchschnittswerte angewendet werden.
Berechnungsbeispiel:
Innsbruck, 25m²-Wohnung (€ 9,-/m²); Hall, 25m²-Wohnung (€ 7,-/m²)
Nettomiete: € 225,- (WKO-Immobilienpreisspiegel 2013); Nettomiete: € 175,-
Klar ist, dass zu diesen Mietpreisen weder in Innsbruck noch in Hall eine 25m²-Wohnung angeboten wird.

Derzeit wird am Sozialamt Innsbruck auch noch auf die mit dem SPAK Tirol im Herbst 2012 (!) vereinbarten Höchstwerte (!) für Garconnieren: € 480,- / 2-Zi-Whg: € 730,- / 3-Zi-Whg: € 865,- zurückgegriffen. Die Preise am Wohnungsmarkt haben sich seither allerdings stark nach oben bewegt, sodass diese Vereinbarung nicht mehr anwendbar ist.
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Seit mehreren Jahren führt das DOWAS eine Mietpreiserhebung durch. Zur Erhebung werden tatsächlich am Markt zur Verfügung stehende Mietobjekte aus Tiroler Tageszeitung, Basics, ÖH und Stadtblatt herangezogen und die Objektangebote nach Kategorien für Garconnieren, 2-Zi-Whgen, 3-Zi-Whgen, 4-Zi-Whgen bis höchstens 110m² sortiert. Errechnet
wird ein Durchschnittsmietpreis inkl. BK gesamt bzw. der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der jeweiligen Kategorie. Diese Mietpreiserhebung bildet eine realistische Grundlage zur Ermittlung einer Ortsüblichkeit für Innsbruck.

Im 1. Quartal 2014 z.B. lässt sich von der Mietpreiserhebung des DOWAS für Wohnungen bis höchstens 40m² in Innsbruck ein durchschnittlicher Mietpreis inkl. BK+HK von € 553,49 ableiten, was einer realistischen Ortsüblichkeit für Innsbruck entspricht.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für diese Wohnungen im gleichen Zeitraum ergibt € 17,70. Mit einer Mietpreisermittlung über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis kann man auch hier nicht zu einem realistischen Ergebnis kommen:

- Durchschnittsmiete inkl. BK, 1. Quartal 2014: € 553,49 (kleine Wohnungen günstiger anmietbar)
- Errechneter durchschnittlicher m²-Preis: € 17,70, das heißt:
> 20m²-Wohnung: € 354,- inkl. BK > 25m²-Wohnung: € 442,50 inkl. BK > 38m²-Wohnung: € 672,60 inkl. BK
Das günstigste tatsächliche Angebot in diesem Zeitraum war aber eine 16m²-Wohnung mit einer Miete von € 389,10 (Quadratmeterpreis € 24,32).
Daraus ergibt sich, dass zur Ermittlung der Ortsüblichkeit jedenfalls nicht Quadratmeterpreisregelungen herangezogen werden sollen, sondern die durchschnittliche Bruttomiete inkl. Betriebskosten und Heizkosten. Als Grundlage für die Berechnung der Durchschnittsmiete müssen alle tatsächlich am Wohnungsmarkt zur Verfügung
stehenden Mietobjekte einbezogen werden. Eine Kategorisierung der Wohnungsgröße, wie im Mindestsicherungsgesetz festgelegt, scheint sinnvoll, z.B. bis 40m² / 40-60m² / 60-70m² / 70-80m² / 80-90m² / … bis 110m².
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Aus Sicht des SPAK Tirol ist es unerlässlich:

  •  eine realistische Ortsüblichkeit zu ermitteln,

  •  alle Tiroler Gemeinden zu berücksichtigen,

  •  nur den tatsächlich zur Verfügung stehenden Wohnraum zur Ermittlung heran-  zuziehen,

  •  eine durchschnittliche Bruttomiete inkl. Betriebskosten und Heizkosten als Richtwert   zu ermitteln.

Es muss eine realistische Ermittlung der Ortsüblichkeit stattfinden, die als Richtwert für
den Vollzug des Tiroler Mindestsicherungsgesetzes Gültigkeit hat.
Um auf Veränderungen am Wohnungsmarkt reagieren zu können, sollten die Richtwerte
quartalsmäßig angepasst werden.

SPAK Tirol